La trascrizione

 

 

 

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La trascrizione

Concetto
La trascrizione può essere definita una forma di pubblicità che vale a rendere conoscibili alcune vicende giuridiche relative a beni immobili o mobili registrati. I terzi hanno la possibilità, consultando i registri immobiliari, di conoscere la titolarità di un bene immobile o mobile.
I registri sono su base personale. Così, se Tizio, che si accinge a concludere un affare con Caio vuole sapere se Caio è il proprietario di un determinato bene, deve verificare che nel registro di Caio vi sia la trascrizione di un acquisto in suo favore.
Poiché i terzi fanno affidamento sui registri immobiliari, avviene che nell'ipotesi di conflitto tra più acquirenti (Tizio e Sempronio) dal medesimo avente causa (Caio), prevale chi ha trascritto il proprio acquisto per primo (art. 2644 c.c.), anche se il primo acquirente è già proprietario del bene. La trascrizione, sotto questo profilo, vale a dirimere il conflitto tra più acquirenti di un medesimo bene immobile o mobile registrato; conflitto che per i mobili è risolto dal principio «possesso vale titolo» (art. 1153 c.c.), mentre per i diritti personali di godimento si risolve in base alla detenzione (art. 1380 c.c. ).

Funzione ed efficacia
La trascrizione ha funzione dichiarativa. Un atto soggetto a trascrizione è perfetto e valido anche se non viene trascritto. Ciò significa che la trascrizione ha efficacia dichiarativa e non costitutiva: per le parti trascrivere non è un obbligo, ma un onere, poiché chi non trascrive accetta il rischio di soccombere nell'ipotesi di conflitto con un terzo che vanti uno stesso diritto o comunque un diritto incompatibile col suo.
In ipotesi eccezionali la trascrizione ha un effetto costitutivo: la trascrizione del titolo, ad esempio, costituisce un elemento della fattispecie dell'usucapione abbreviata.
La trascrizione ha funzione dichiarativa ogniqualvolta il suo effetto non è costitutivo, ma dirimente di un conflitto: ciò avviene certamente nell'ipotesi del conflitto tra più aventi causa dal medesimo dante causa (art. 2644 c.c.); ma non meno importante è la trascrizione delle domande giudiziali. In questo caso vi è comunque l'esigenza di risolvere un conflitto eventuale tra l'attore ed un avente causa del convenuto, nell'ipotesi in cui, nelle more del giudizio, quest'ultimo dismetta il diritto. L'attore, trascrivendo la domanda giudiziale, prenota l'opponibilità della sentenza - qualora sia a lui favorevole - al terzo avente causa del convenuto.
Di efficacia prenotativa si parla anche con riferimento alla trascrizione del contratto preliminare: con la trascrizione la parti anticipano nel tempo l'efficacia dichiarativa (v.l'art. 2644 c.c.) della trascrizione del contratto definitivo o della sentenza che produce gli effetti di quest'ultimo. Il promissario acquirente, in tal modo, prevale sul terzo che abbia acquistato il diritto dal medesimo dante causa, trascrivendo successivamente alla trascrizione del contratto preliminare.
Si ritiene che in alcuni casi la trascrizione valga come mera pubblicità notizia: si fa l'esempio della trascrizione della dichiarazione di accettazione dell'eredità con beneficio d'inventario (art. 484 c.c.), della costituzione di un fondo patrimoniale che abbia ad oggetto beni immobili, delle convenzioni matrimoniali che escludono beni immobili dalla comunione tra coniugi ed ancora degli atti di scioglimento della comunione legale. In tali ultimi casi, l'effetto non è dichiarativo poiché l'opponibilità dell'atto non dipende dalla trascrizione ma dalla pubblicità attuata mediante i registri dello stato civile. Ancora, funzione di mera pubblicità notizia ha la trascrizione della sentenza che accerta l'estinzione per prescrizione o l'acquisto per usucapione di un diritto.

situazione giuridica soggettiva passiva che comporta il dovere del soggetto di tenere un determinato comportamento al fine di conservare, od ottenere, un vantaggio giuridico oppure di evitare un pregiudizio, ad esempio l'onere della trascrizione di un contratto di compravendita immobiliare.

Atti soggetti a trascrizione
L'art. 2643 c.c. individua una serie di atti rispetto ai quali la trascrizione svolge la funzione di dirimere l'eventuale conflitto tra più acquirenti dal medesimo dante causa (art. 2644 c.c.). Si afferma che l'elencazione è tassativa con riguardo agli effetti; in altre parole, possono trascriversi anche atti non indicati nella norma, purché producano effetti del tipo di quelli tassativamente indicati.
In particolare, si tratta di tutti gli atti traslativi della proprietà o di altro diritto reale su bene immobile o mobile registrato, nonché di contratti relativi a beni immobili (la locazione), ove superino una certa durata. Si badi che non v'è piena coincidenza tra tali atti e quelli che necessitano della forma scritta: così, un contratto di compravendita di un bene mobile registrato (ad esempio, un autoveicolo) è perfettamente valido se concluso in forma orale, ma v'è l'onere della trascrizione dell'acquisto. A tal proposito si ricordi che titolo idoneo per la trascrizione è solo una sentenza, ovvero un atto pubblico, una scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente.
Accanto a tali atti, sempre con funzione dirimente di eventuali conflitti tra più aventi causa dal medesimo dante causa, vanno trascritte le transazioni e le sentenze (costitutive), qualora abbiano i medesimi effetti degli atti menzionati.
Ancora devono trascriversi gli atti mortis causa:l'accettazione dell'eredità, l'atto che importi l'accettazione tacita. Tuttavia la trascrizione non vale ai fini dell'art. 2644 c.c., poiché un eventuale conflitto è risolto dalle norme in materia di revoca dei testamenti, bensì soltanto ai fini della continuità delle trascrizioni, ossia affinché le trascrizioni successive siano efficaci.

Il principio della continuità
Chi effettua un acquisto soggetto a trascrizione ha l'onere di trascrivere il proprio titolo, ma è tenuto, per assicurarsi l'efficacia della trascrizione del proprio acquisto, a verificare la trascrizione del titolo del suo dante causa e così via (art. 2650 c.c.). Qualora nel risalire la catena dovesse manifestarsi un'omissione (Tizio acquista da Caio, il quale aveva acquistato da Sempronio; quest'ultimo, a sua volta, aveva acquistato da Filano, ma tale acquisto non era stato trascritto), l'acquirente è tenuto ad effettuare una doppia trascrizione, sempre che nelle more il dante causa dell'atto non trascritto, non abbia trasferito il diritto ad un terzo, il quale abbia trascritto. Continuando nell'esempio, Filano dopo aver venduto a Sempronio, vende a Martino, o comunque costituisce in suo favore un diritto reale.
La trascrizione di un atto mortis causa serve proprio ai fini della continuità delle trascrizioni e non anche ai fini della soluzione di un conflitto tra più aventi causa dal medesimo dante causa.

 

Fonte: http://www.forumlybra.it/docs/Tecniche%20di%20attuazione%20(6%20nodo).doc

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