Eurirs cos' è

 

 

 

Eurirs cos' è

 

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Eurirs cos' è

 

IL MUTUO

Con questa nota si vuole fornire quelle che sono le informazioni basilari su di un argomento sempre più connesso ad uno degli eventi più importanti ed impegnativi della vita di ciascuno di noi: l’acquisto di una casa ed è sempre più frequente, nella maggior parte dei casi indispensabile, il ricorso ad un  finanziamento; appunto, il mutuo.

Il primo passo è quello di dare una definizione di mutuo, così definito dal Codice Civile:

“il contratto col quale una parte (MUTUANTE) consegna all’altra (MUTUATARIO) una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e quantità. “.

Precisazione importante è quella degli articoli successivi, in cui il legislatore afferma che “le cose date a mutuo passano in proprietà al mutuatario”, il quale pertanto diventerà il nuovo proprietario dell’immobile.

Lo strumento che viene utilizzato per l’acquisto di un immobile è il MUTUO IPOTECARIO: con l’accensione di un mutuo ipotecario, infatti, il prestito erogato dal mutuante  (la banca), viene garantito con l’iscrizione di un’ IPOTECA sull’immobile, finalizzata a tutelare il mutuante stesso circa il buon fine del credito vantato nei confronti del mutuatario, ossia di colui che sottoscrive l’operazione di finanziamento.

Un elemento fondamentale che caratterizza e distingue le varie tipologie di mutuo è il TASSO DI INTERESSE, che definisce la corresponsione degli interessi dal mutuatario al mutuante quale remunerazione del capitale prestato. Le classiche forme di tasso sono il TASSO VARIABILE e il TASSO FISSO.
Nel primo caso, il tasso è legato all’andamento di un parametro di riferimento ufficiale, un indice come l’ EURIBOR e alle relative fluttuazioni, mentre nel secondo caso, viene fissato alla stipula , sempre con riferimento ad un parametro ufficiale l’ EURIRS e mantenuto costante per tutta la durata del mutuo. In particolare l’ Eurubor è determinato dalla Banca Centrale Europea e rappresenta il costo del denaro applicato per i prestiti a breve termine , mentre l’ Eurirs rappresenta il costo che una banca deve sopportare per trasformare un’operazione da tasso fisso a tasso variabile.
Il tasso finale tiene poi conto dello SPREAD, che è una percentuale, in genere compresa tra l’1% ed il 2 %, che rappresenta la remunerazione della Banca e che è tanto maggiore quanto più è lungo il mutuo.
Pertanto se

TASSO DI INTERESSE EURIBOR 3 mesi   3 %
SPREAD                                                       1,5 %
TASSO FINALE                                            4,5 %

Altro elemento che identifica il mutuo è la sua DURATA, che mediamente può andare dai 5 ai 30 anni a seconda dell’istituto erogante, anche se oggi alcune banche si spingono sino ai 35/40 anni. L’età minima del mutuatario deve essere di 18 anni, mentre normalmente non può superare i 75 a fine rimborso. Di conseguenza, una persona di 55 anni di norma non può accendere un mutuo superiore ai 20 anni.

Il RIMBORSO  del mutuo avviene tramite il pagamento di rate mensili trimestrali o semestrali, determinati come somma di una quota capitale e di una quota interessi.

 

PRINCIPALI TIPOLOGIE DI MUTUO

Tra le principali tipologie di mutuo i già citati Mutuo a Tasso Variabile e a Tasso Fisso sono certamente i più diffusi.
Altre tipologie sono:
MUTUO A RATA COSTANTE: un tipo di mutuo a tasso variabile avente rata costante e durata variabile. A seconda dell’andamento dell’ Euribor, la differenza sarà ripartita fino ad un massimo di 5 anni
MUTUO CAP: in cui le parti concordano che il tasso variabile non potrà in ogni caso superare il tasso massimo precedentemente stabilito
MUTUO TASSO MISTO: consente al mutuatario di modificare a scadenze prestabilite il tasso inizialmente scelto.

 

A CHI RIVOLGERSI

Le Banche
Per il senso di tranquillità che l’istituto di credito infonde, data sia la tradizione nell’erogazione di tali servizi, sia la solidità dell’istituto in sé.

Le Agenzie Mutui
Anzitutto bisogna chiarire che le Agenzie non hanno prodotti propri, ma utilizzano prodotti bancari. Il vantaggio per il cliente sta nel poter usufruire di spread inferiori – risparmiando così durante tutta la durata del mutuo- , vantaggi che sono la logica conseguenza del ruolo svolto da tali agenzie, ossia di raccogliere clienti in modo da aumentare il proprio potere contrattuale nei confronti delle banche a vantaggio del cliente.

 

 

COSTI CONNESSI CON L’ACCENSIONE DI UN MUTUO

Un aspetto importante da tenere in considerazione al momento dell’ accensione di un mutuo è quello dei costi che ad esso sono strettamente connessi e che in linea di massima oscillano tra il 10% e il 15%:

IMPOSTA DI REGISTRO: (su immobili usati) o IVA PER ACQUISTO (su immobili nuovi): si calcolano rispettivamente nella misura del 3% e del 4% nel caso di acquisto prima casa, mentre in caso di acquisto di seconda casa è il 10%.

ONERI NOTARILI: Includono la parcella del notaio calcolata a tariffa, le imposte da versare all’erario per il contratto, con particolare riferimento all’iscrizione ipotecaria.

IMPOSTA SOSTITUTIVA: si tratta dell’imposta sostitutiva dell’imposta di registro, di bollo, catastale e ipotecaria e viene applicata nella misura del dello 0,25% dell’importo erogato.

COSTI ASSICURATIVI: normalmente viene stipulata la polizza scoppio/incendio, a premio unico, il cui costo varia in funzione della durata del mutuo e del valore dell’immobile.
Altra copertura che viene richiesta è la cosiddetta Temporanea Caso Morte. Una polizza accesa sulla testa del contraente del mutuo, con vincolo a favore della Banca. E’ questa una copertura molto importante, infatti, se nel periodo di durata del mutuo viene a mancare il contraente , l’assicurazione liquida l’importo necessario a pagare il mutuo medesimo. In tal modo, gli eredi, in assenza del produttore di reddito su cui gravava l’impegno del rimborso, non corrono il rischio di vedersi privare dell’immobile ipotecato a causa dell’impossibilità di sostenere l’onere del mutuo.

ISTRUTTORIA DELLA PRATICA: è la remunerazione delle attività che l’Istituto mette in atto per verificare la fattibilità delle operazioni. Il costo varia: può essere in percentuale rispetto al valore dell’operazione o un costo fisso.

PERIZIA SULL’IMMOBILE: il costo sostenuto per la valutazione dell’immobile oggetto del contratto. Normalmente è effettuata da un professionista che verifica anche la presenza di irregolarità edilizie. Il costo varia da Istituto a Istituto.

 

 

LA DOCUMENTAZIONE

La richiesta dell’opportuna documentazione può variare da Istituto a Istituto, ma normalmente è la seguente:
Carta d’identità
Codice fiscale
Certificato di residenza e stato di famiglia
Eventuali prestiti in corso
Eventuale contratto d’affitto in corso
Eventuale permesso di soggiorno

Per quanto riguarda i lavoratori DIPENDENTI:
Ultime 3 buste paga
Modello CUD o equivalente
Contratto di lavoro (a tempo determinato o indeterminato)
Movimentazione bancaria degli ultimi 3 mesi

Per quanto riguarda i lavoratori AUTONOMI
Modello 740 o equivalenti
Iscrizione Camera di Commercio
Bilancio
Movimentazione bancaria
Atto costitutivo
Partita IVA

Per quanto riguarda i documenti relativi all’immobile

Proposta d’acquisto o preliminare di compravendita
Atto di provenienza
Scheda catastale aggiornata

Tutto ciò può ovviamente esser integrato con altra documentazione che completi il quadro complessivo del richiedente,rendendo più agevole la valutazione e la conseguente delibera da parte dell’ Istituto di Credito.

 

Fonte: http://francotrerotola.xoom.it/Il_mutuo.doc

Sito web da visitare: http://francotrerotola.xoom.it

Autore del testo: non indicato nel documento di origine

Parola chiave google : Eurirs cos' è tipo file : doc

 

Eurirs

 

L’EURIRS, invece, è il tasso interbancario di riferimento utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso fisso. È diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea ed è pari ad una media ponderata delle quotazioni alle quali le banche operanti nell’Unione Europea realizzano l’interest rate swap.  È detto anche IRS.

Nei contratti in cui le parti si scambiano il tasso fisso con il tasso variabile, applicando tali tassi ad un nozionale (ad esempio il valore residuo di un contratto di mutuo o il valore residuo di un titolo emesso) a prefissate scadenze, si assume, in condizioni di normalità e di equivalenza finanziaria, che sia indifferente scambiarsi i flussi al tasso varabile o a quello fisso, ove esista una corretta relazione tra la misura attesa dei futuri tassi variabili spot ed il tasso fisso costante prescelto su cui si vanno a parametrare i propri pagamenti.

In linea generale, quindi, proprio per le modalità di costruzione, dovrebbe essere indifferente per un operatore finanziario, contrarre un mutuo al tasso variabile EURIBOR per la durata ad esempio di 20 anni, oppure contrarre un mutuo o un’obbligazione a tasso fisso EURIRS per la medesima durata.

Ciò in quanto l’EURIRS (che esprime il tasso di interesse costante per la durata convenuta) dovrebbe eguagliare il rendimento o costo dei tassi EURIBOR attesi nel corso del periodo di durata del mutuo o dell’obbligazione assunta.

 Sul quotidiano il Sole 24 ORE vengono giornalmente pubblicati i dati sui tassi EURIRS a 1 anno, 2 anni, 3 anni, 4 anni, 5 anni e così via, mentre vengono pubblicati i tassi EURIBOR fino a 1 anno.

Valga il seguente esempio:

Nella tabella sotto riportata è indicata la quotazione di mercato del tasso EURIRS alla data del 31.12.2001. Tale quotazione è fornita per varie scadenze dell’EURIRS. Ad esempio la quotazione dell’EURIRS a 5 anni al 31.12.2008 (28.12.2001 ultimo giorno lavorativo) era pari al 4,66%, quella a 10 anni era pari al 5,21%, mentre quella a 15 anni era pari al 5,42%.

L’assunto di base sottostante è che un investitore (o colui che prende a prestito una somma per 10 anni), si attende un rendimento (ovvero un costo del finanziamento) costante per 10 anni al tasso del 5,21% annuo. Se invece la durata dell’investimento ( o del finanziamento) fosse di 5 anni, il tasso di rendimento (o tasso di costo) sarebbe del 4,66% annuo per tutti i cinque anni.

Ciò significa che le aspettative di mercato sull’andamento dei tassi evidenziano un netto rialzo degli stessi, poiché si ipotizza che il rendimento medio nell’arco dei dieci anni sia pari al 5,21% annuo contro un rendimento medio nei primi 5 anni del 4,66%.  Questo lascia facilmente intuire che i tassi medi del secondo quinquennio saranno (a livello di aspettativa) superiori al 4,66% non potendosi altrimenti ricavare un valore medio per tutti i 10 anni del 5,21%.

Il tasso EURIBOR a termine è il tasso che ci si attende ad una data scadenza (ad esempio tra 3 anni), in base ai tassi EURIRS quotati ad una certa epoca.

Nella tabella sotto riportata si può verificare come, alla data del 31.12.2001 (data di rilevazione) il tasso EURIRS a cinque anni quoti 4,66 % annuo, mentre l’EURIBOR a 1 anno quoti 3,39%.

In base ad alcune tecniche di matematica finanziaria è facile calcolare il tasso forward tra n periodi, ossia il tasso spot (ad esempio ad un anno) “atteso”, ad una certa epoca futura, in base alla relazione tra i tassi EURIRS e i futuri tassi spot EURIBOR attesi, in condizioni deterministiche.

Come si può osservare dalla seguente Tabella 1, confrontando le colonne 3 e 5, il tasso EURIBOR forward o tasso a termine (t-1, t), è costruito in modo tale che il montante ad ogni epoca t di un capitale unitario investito all’epoca 0 calcolato utilizzando i tassi EURIRS (0,t) sia uguale al montante calcolato utilizzando la successione dei tassi spot attesi nei singoli periodi (curva dei tassi attesi).

Tabella 1 - confronto tra tassi spot e tassi forward

Per dare un esempio di facile comprensione è come se due auto che partono dallo stesso posto per raggiungere la stessa destinazione partissero con velocità diverse. Per tutto il percorso la prima auto viaggia ad una velocità media di 60 km/h mentre la seconda percorre un primo tratto del percorso ad una velocità media di 30 km/h.  È allora evidente che se si  vuole che le due auto arrivino al traguardo nello stesso istante è necessario che la seconda auto viaggi ad una velocità media superiore nel secondo tratto, onde recuperare lo svantaggio accumulato nel primo tratto. Lo stesso accade nella relazione tra tassi variabili (la seconda auto che viaggia a velocità medie diverse nei due tratti) e tassi fissi (la prima auto che viaggia a velocità costante per tutto il percorso).

Quando il tasso EURIRS per scadenze brevi è inferiore al tasso EURIRS a scadenza medio-lunga, significa che il mercato si attende un innalzamento dei tassi, in quanto un rendimento costante (ad esempio del 5%) nell’arco di 10 anni  con un rendimento, nei primi anni, ad esempio del 3- 3,5% significa che nei successivi anni il livello dei tassi attesi è superiore al 5%.

Ne deriva che, in linea generale, in prima approssimazione occorre calcolare il tasso forward, ossia il tasso a termine, desumibile dall’andamento di mercato dei tassi fissi a lunga scadenza secondo quando prima chiarito.

 

Fonte : citazione a scopo didattico da http://mercatifinanziari.postlauream.luiss.it/files/2010/11/Materiali-Prof.-Olivieri-31.03.2011.docx

Sito web : http://mercatifinanziari.postlauream.luiss.it/

Autori del testo di origine: Olivieri Barone Poggiali

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