Multiproprietà o proprietà turnaria

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Multiproprietà o proprietà turnaria

LA MULTIPROPRIETA’

1 Nozione di Multiproprietà e diritti di godimento ripartito

Multiproprietà o proprietà turnaria è la coesistenza sulla medesima unità immobiliare (solitamente collocata in località turistica) di diritti di godimento facenti capo a soggetti diversi, ognuno destinato a ripetersi negli anni ma limitato nell’esercizio a uno o più periodi dell’anno.

L’immobile sul quale coesistono i diritti di godimento o diritti di turno può essere un albergo (immobile vincolato a destinazione alberghiera), in questo caso è una multiproprietà alberghiera. I diritti ai turni di godimento possono essere collegati alla titolarità di azioni della società proprietaria dell’immobile e in questo caso sarebbe una multiproprietà azionaria; o possono consistere in quote di comproprietà dell’immobile, organizzata ad uso diacronico e non sincronico, e dunque una multiproprietà reale o multicomproprietà. Per quanto riguarda la multiproprietà azionaria, il diritto al turno non è un vero e proprio diritto al turno, non è reale e il termine proprietà non è usato propriamente. E dunque la disciplina dei contratti di acquisto di diritti di multiproprietà usa la dicitura “diritti di godimento ripartito di beni immobili”, cioè time share, vietando l’uso del termine multiproprietà nei documenti informativi, nel contratto e nella pubblicità dei diritti turnari che non abbiano natura di diritti reali. Gli articoli sono quelli del Codice del Consumo – d.lgs 206 del 2005, che hanno riprodotto la disciplina del d.lgs 427 del 1998.

2 Dal d.lgs n. 427 del 1998 al Codice del consumo del 2005

Il d.lgs 427 del 1998 fu emanato in attuazione della direttiva n. 94/47/CE concernente la tutela dell’acquirente dei contratti relativi all’acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di beni immobili. Ora tale d.lgs è abrogato dall’art 146 Codice del Consumo, d.lgs n. 206 del 2005 che ne ha riprodotto i contenuti invariati, e si applicano ai contratti di acquisto di diritti di godimento ripartito di beni immobili, l’inglese time-sharing agreement , che si stipulano tra un venditore professionale (persona fisica o giuridica che costituisce, trasferisce o promette di costituire, trasferire un diritto di time-share) e un acquirente consumatore (persona fisica, che non agisce nell’ambito della sua attività professionale, in favore della quale si costituisce, trasferisce o si promette di farlo un diritto di time-share. Il d.gls 206 del 2005 dispone che il venditore è obbligato a consegnare a chi richiede informazioni sul bene immobile, un documento informativo in cui debbano essere indicati con precisione alcuni elementi:

La durata giuridica del diritto oggetto del contratto
Identità e domicilio del venditore
Descrizione dell’immobile, o se è in costruzione, lo stato avanzamento lavori, la garanzia del rimborso dei pagamenti in caso di mancato completamento dell’immobile
I servizi comuni e le strutture comuni alle quali l’acquirente avrà accesso
Regole sulla manutenzione, amministrazione e gestione dell’immobile
Prezzo che l’acquirente dovrà versare x esercizio del diritto oggetto del contratto
Info sulla facoltà del consumatore di recedere dal contratto

Tale documento informativo deve essere redatto nella lingua o lingue dello Stato membro in cui risiede la persona interessata o a scelta di quest’ultima, nella lingua o lingue dello Stato di cui la persona stessa è cittadina, purché si tratti di lingue ufficiali dell’Unione Europea.

Il contratto deve essere redatto per iscritto, pena la nullità, nella lingua italiana e tradotto nella lingua o in una delle lingue dello Stato membro in cui risiede l’acquirente o in quella di provenienza di quest’ultimo, in cui è cittadino, purché siano lingue ufficiali dell’UE.

L’acquirente ha facoltà di recesso che è un diritto di pentirsi dell’acquisto fatto e di sciogliere il contratto senza il pagamento di alcuna penale, salvo il rimborso delle spese documentate per la conclusione del contratto, senza necessità di giusta causa con il contestuale scioglimento dell’eventuale contratto di concessione di credito erogato dal venditore o da un terzo per finanziare l’acquisto. Tale diritto di recesso deve essere esercitato entro 10 giorni lavorativi dalla conclusione del contratto e il venditore non può esigere o percepire denaro a titolo di anticipo, acconto o caparra fino alla scadenza dei termini per l’esercizio del diritto di recesso.

Per meglio rafforzare la tutela dell’acquirente, vengono fissate alcune norme particolari, come la competenza territoriale inderogabile del giudice del luogo di residenza o domicilio dell’acquirente, se nel territorio italiano, per le controversie derivanti dall’applicazione del contratto. Il venditore inoltre deve porre una garanzia per contratto avente per oggetto diritti a tempo ripartito su beni immobili in costruzione, cioè deve rilasciare una fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia del completamento dell’immobile, menzionando la fideiussione nel contratto, pena la nullità. E’ prevista anche una generale garanzia fideiussoria da parte del venditore per la corretta esecuzione del contratto, se questi non è una società di capitali o che abbia un capitale versato inferiore ai poco più di 5.000,00 euro o ancora che non abbia una sede anche secondaria nel territorio dello Stato. Gli articoli in Capo sono applicabili anche se al contratto si applica una legislazione differente da quella italiana, purché l’immobile oggetto del contratto sia situato nel territorio di uno Stato dell’UE.

3 La formula azionaria

Con la formula azionaria il diritto a tempo parziale sull’unità immobiliare è collegato alla titolarità delle azioni e dunque non ha natura reale. La dottrina ammette questa formula sia per un bene immobile di proprietà di una società per azioni, sia il godimento turnario dell’immobile. La Corte di cassazione è intereventuta in un caso di immobile adibito ad albergo in cui l’oggetto sociale della società proprietaria dell’immobile si estendeva alla gestione dell’impresa alberghiera. La Corte non è stata favorevole all’ammissibilità della formula azionaria in questo caso.

4 La formula cooperativa

La formula cooperativa non è diffusa in Italia ma lo è in altri Paesi europei. Il diritto al godimento di un turno deriva dalla partecipazione a una società cooperativa che costruisce, acquista o gestisce l’immobile e i multiproprietari sono contemporaneamente soci e utenti, dato il duplice rapporto tipico della cooperativa, cioè di partecipazione collegato al rapporto di scambio.

La natura reale o obbligatoria del diritto acquisito dipende dal rapporto di scambio che si instaura tra società cooperativa e soci:

Se si effettua una vera e propria assegnazione si realizza una particolare forma di cooperativa edilizia e il diritto del socio ha natura reale
Altrimenti il diritto ha natura obbligatoria come nella formula azionaria.

Vi è una norma che condiziona la cessione delle quote e delle azioni dei soci cooperatori all’autorizzazione degli amministratori e ciò ha posto sempre un freno alla diffusione della formula cooperativa, dato che è un vistoso ostacolo alal esigenza di rapidità e semplicità di circolazione delle quote di multiproprietà ccoperativa.

5 La multicomproprietà

E’ il tipo di multiproprietà più diffuso nel nostro Paese e tende a conferire al multiproprietario un diritto di natura reale. Nella prassi il diritto reale di multiproprietà è attuato con lo schema della comunione turnaria; il termine multicomproprietà viene preferito al termine multiproprietà immobiliare o reale.

Il trasferimento della quota di multi comproprietà e cioè del turno di godimento, è sottoposto a trascrizione. Il multi comproprietario può opporre il proprio diritto nei confronti di chiunque, è titolare di un diritto sul bene anche se l’esercizio sul bene è limitato a periodi ricorrenti è assicurata la perpetuità.

Vi sono due possibili varianti di multi comproprietà:

Tutto il complesso immobiliare composto da unità abitative, appartamenti, e da attrezzature destinate ai servizi comuni, è sottoposto a regime di comunione indifferenziata.
Ogni appartamento appartiene in comunione a più multicoproprietari che si ripartiscono i turni relativi a uno specifico appartamento e il complesso immobiliare è regolato come un condominio (con comunione delle parti comuni).

Per entrambe ha importanza fondamentale il regolamento.

L’acquirente con una clausola nei contratti di vendita delle singole quote, si impegna ad accettare e rispettare il regolamento che disciplina l’uso del bene e i rapporti con i multiproprietari.
Il regolamento fissa i turni, impone all’immobile un vincolo di destinazione turistico residenziale
Fissa i turni durante i quali l’esercizio del diritto del multiproprietario è esclusivo
Vi è una clausola che sancisce l’indivisibilità perpetua della comunione: lo scioglimento della comunione non può essere chiesto quando si tratta di cose che , se divise, cesserebbero di servire all’uso a cui sono destinate.

Nella prassi l’imprenditore che attua un’operazione di vendita si fa carico di predisporre il regolamento della comunione e spesso inserisce previsione squilibrate a sé favorevoli. Alcuni autori assimilano la multiproprietà alla comproprietà ma la prima s caratterizza rispetta alla seconda per la presenza necessaria di un soggetto estraneo alla comunione (come la società venditrice) che è l’unico interlocutore diretto dei singoli multi comproprietari e predispone i contratti in serie che fungono anche da regolazione della comunione. La multicomproprietà è designabile come una comunione si scala industriale.

La Corte costituzionale ha verificato l’applicabilità della normativa comunitaria di tutela del consumatore del contratto di multicomproprietà e ha ritenuto che non rientrasse tra quelli esclusi dal campo di applicazione della direttiva in quanto tale contratto non verteva unicamente sul diritto d’uso di un immobile a tempo ripartito ma riguardava anche la fornitura di servizi distinti (come manutenzione immobile, gestione e amministrazione della multiproprietà) e che il corrispettivo versato per tali servizi, pari a oltre i due terzi del corrispettivo globale, era superiore rispetto a quello del diritto d’uso dell’immobile.

6 Time-share e immobile alberghiero

Molto diffuso nella multiproprietà è il riutilizzo in forma multiproprietaria di edifici già destinati ad attività alberghiera e che realizzano il vantaggio economico di finanziare l’impresa alberghiera con l’alienazione di turni realtivi a alcune camere e suite dell’albergo.

Nel time-share alberghiero l’interesse imprenditoriale non è solo nella commercializzazione dei periodo ma anche nella gestione del complesso in forma di impresa alberghiera. Può essere realizzato sia in forma azionaria che in forma comproprietaria. Nel caso del time-share alberghiero i problemi della multiproprietà di sovrappongono con quelli del vincolo alberghiero. Il vincolo di destinazione alberghiera gravava sugli immobili adibiti ad albergo per destinazione del proprietario e avea natura reale, cioè era opponibile nei confronti di chiunque.

L destinazione dell’immobile ad albergo secondo la legge n. 61 del 1979, poteva essere mutata solo con previa autorizzazione dell’autorità competente e cioè la Regione, concessa considerando che la scomparsa dell’albergo non nuocesse alle esigenze del movimento turistico. L’autorizzazione era necessaria per poter stipulare contratti di compravendita o locazione e che quindi determinasse modifiche alla destinazione. Se invece era compromessa la destinazione alberghiera, la Regione poteva esercitare il diritto di prelazione sul bene per l’acquisto a favore di un ente o altro soggetto che si impegnasse a mantenere la destinazione per almeno 10 anni. Ciò era dovuto al fatto che gli immobili destinati ad albergo doveva realizzare esclusivamente la funzione di ricezione di ospiti a vantaggio del traffico turistico.

Successivamente la legge quadro n. 217 del 1983 affidò alle Regioni il compito di ripristinare il vincolo alberghiero e stabilì che esso potesse essere rimosso su richiesta del proprietario, so se fosse comprovata la non convenienza economica-produttiva della struttura ricettiva, con previa restituzione dei contributi e agevolazioni pubbliche eventualmente percepiti.

Tale vicenda della destinazione alberghiera influenzò l’affermarsi della multiproprietà, e in un primo momento ebbe prevalenza la formula azionaria.

Po con la legge di riforma della legislazione turistica n. 135 del 2001 e la successiva abrogazione della legge quadro n. 217 del 1983 a seguito dell’entrata in vigore del d.p.c.m. del 2002 con linee guida per armonizzare i principi e gli obiettivi della legislazione turistica nazionale, non si fanno cenni a un vincolo alberghiero inteso come vincolo di destinazione d’uso e il d.p.c.m. del 2002 elenca le tipologie di attività ricettive e alla voce case e appartamenti per vacanze comprende l’eventualità della loro gestione in multiproprietà. E’ probabile dunque che le Regioni nell’esercizio della loro autonomia legislativa, preferiscano un vincolo alberghiero della famiglia dei vincoli di finanziamento, connessi cioè alla percezione di mutui di scopo di durata temporale predefinita; una volta terminato il periodo di tempo in cui perdura l’obbligo di conservazione della destinazione vincolata, la struttura potrebbe essere riorganizzata in time-sharing anche con modalità multiproprietarie.

Fonte: http://www.scienzeturismo.it/wp-content/uploads/2009/07/tutela-consumatore-turista.doc

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